如何评估房地产

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企业价值对比EBITDA
• 计算方法：
- 我们利用普通股和营运伙伴单位的隐含股本市值（即适用于已发行股本和单
位的近期股价），加上债务和优先股本，然后减去现金来计算企业价值。然
后把数目除以年度化现金流数字– 得出未扣除利息、税务、折旧和摊销前
盈利（Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and
Amortization – “ETITDA”）
• 我们为何使用它：
- 这个倍数包含作为资金来源的债务总值，因此较能反映涉及杠杆借贷的企业
情况。我们将这个比率与隐含股票总市值相对于REIT现行现金流的比率作比
较。鉴于REIT汇报营运现金流（FFO），及盈利并不能公平反映这些股份的表
现，我们认为这是估值的最佳方法之一
• 优点：
- 净现金流倍数让我们能把REIT与其他行业或领域的公司做比较
• 缺点：
- REIT的倍数往往高于其他行业股票，因此需要考虑到它们的零公司税地位不
同于倍数较低的需缴税的一般股份有限公司（C-Corp）， 大小：785 KB