房地产按揭合同研究

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房地产按揭合同研究

第一节 概述
一、“按揭”的渊源
二、按揭在大陆地区的发展
三、按揭作为一种特殊形式的抵押
第二节 房地产按揭合同的主要条款
一、按揭合同当事人：按揭人、按揭权人和发展商
二、按揭之标的
三、按揭担保的范围
四、按揭的期限
五、按揭权人之权利
六、按揭人之义务
七、担保人之权利与义务
八、违约责任
九、其他条款
第三节 房地产按揭合同履行中若干法律问题
一、按揭中的转按揭
二、因发展商违约导致的购房人违约和对按揭房屋的处分
三、按揭人承担法律责任的财产范围

第一节 概述

　　一、“按揭”的渊源

　　学术界基本一致的看法是，“按揭”一词来源于英美法的mortgage，先为香港使用，后传入大陆。“按”字既反映广州话的发音的特点，在南方又有“押”的含义，“揭”字则来源于mortgage的尾音，所以，“按揭”是mortgage一词的音译和意译的结合体。

　　近代英美法中的mortgage，是一种以不动产为主要标的的权证转移（transferring of title）和权证回赎（redeption）相结合的担保制度。债务人为担保债务之履行，将不动产权证转移给债权人，在债务履行完毕后，债务人有将不动产权证赎回的权利；在债务人不能履行债务时，该不动产权利则完全归债权人拥有。已经设定mortgage的财产，债务人欲再次设定mortgage时，则需转移其回赎权给新的债权人。Mortgage不同于以转移动产占有进行担保为特征的pledge（质押），也不同于法定的、在债务清偿前可以保有特定财产作担保的lien（留置）。Mortgage的本质类似罗马法的信托质和让与担保，据说日本学者就将mortgage翻译成让与担保〖注：参见许明月著：《抵押权制度研究》，法律出版社1998年出版，第47页〗，可见mortgage与让与担保在通过让与财产所有权证或相关权益以担保债务履行方面具有共同的特征。

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